¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda?
La fiscalidad de la compraventa depende principalmente de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En ambos casos, los impuestos los paga el comprador, aunque también hay obligaciones para el vendedor.
Vivienda de segunda mano: ITP
El comprador puede quedar sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) en vivienda usada, mientras que otras operaciones pueden tributar por IVA + AJD. En Comunitat Valenciana, antes de calcular hay que comprobar también el valor de referencia, porque puede determinar la base mínima de tributación.
Los tipos de TPO dependen de la comunidad autónoma, del valor del inmueble y de los posibles tipos reducidos. No usamos una tabla autonómica estática para calcularlos.
En Comunitat Valenciana verificamos la regla autonómica vigente para el tipo y la regla específica de valor de referencia para la base imponible. Cuando existe valor de referencia, puede actuar como base mínima; si el valor declarado o la contraprestación son superiores, se aplica el importe mayor conforme a la regla vigente.
Vivienda nueva: IVA + AJD
Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, pagas:
- IVA: 10 % sobre el precio de venta (21 % para locales comerciales).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): el tipo y la base dependen de la comunidad autónoma y del supuesto concreto; se verifica la regla autonómica vigente antes de calcular.
En vivienda de protección oficial (VPO) el IVA puede ser del 4 %.
¿Qué paga el vendedor?
El vendedor de una vivienda debe:
- Tributar la ganancia patrimonial en el IRPF: la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición (ajustado por ciertos gastos y mejoras).
- Pagar la Plusvalía Municipal (IIVTNU): impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno durante el tiempo que ha tenido el inmueble.
Gastos adicionales a los impuestos
Además de los impuestos, el comprador paga:
- Notaría: honorarios del notario por la escritura de compraventa.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la escritura.
- Gestoría: si se contrata para gestionar los trámites.
Estos gastos representan habitualmente entre el 1,5 % y el 2 % del precio de compra.
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